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Investire nel mattone è ancora una asset class?

SCENARI DI SETTORE
  • Casa bene rifugio: non è solo un modo di dire. Per gli italiani, l’abitazione resta una forma di investimento dal grande valore affettivo ed emotivo. E investire nel mattone resta d’attualità.
  • Prezzi delle abitazioni, rialzo dei mutui, costi di gestione e tasse di proprietà: scopriamo trend e limiti del mercato immobiliare italiano.
  • Per gli esperti, asset finanziari e immobiliari devono integrarsi per proteggersi dai rischi del mercato immobiliare.
  • In Italia, Milano è l’unica piazza immobiliare in crescita, mentre il resto dello Stivale fatica. All’estero, sono vari gli scenari potenzialmente d’interesse: dalle capitali europee alle coste del Mediterraneo, dagli Stati Uniti all’Australia.

Casa bene rifugio

Casa bene rifugio. Non è solo un modo di dire. Per gli italiani, a quanto pare, è un vero e proprio sentimento. E investire nel mattone resta d’attualità. Lo confermano gli ultimi rapporti Federproprietà-Censis¹: il valore sociale della casa, nel nostro Paese, non è mai stato così alto. Nonostante la congiuntura economica poco favorevole, la casa è un bene essenziale per la maggioranza degli italiani. E questo anche a seguito dell’esperienza vissuta durante la pandemia. Seppur in maniera forzata, infatti, in quel periodo l’abitazione si è trasformata nel luogo esclusivo anche per attività normalmente svolte fuori dalle mura domestiche, in primis quella lavorativa. La casa assume, dunque, nuove funzioni, coniugando gli usi del passato con le esigenze attuali.

Comprare casa in Italia è questione di cuore

Investire nel mattone in Italia ha ancora senso? Secondo il rapporto Federproprietà-Censis, se parliamo di prima casa, la risposta è sì. I dati parlano chiaro: il 70,8% delle famiglie italiane è proprietario dell’immobile in cui vive. Tra i proprietari, inoltre, il 28% possiede altri immobili. Non è un caso, infatti, che il rapporto definisca la casa uno stabilizzatore sociale e un costitutivo della nostra cultura (in particolare se rapportiamo il numero di proprietari nel nostro Paese con quello di altre economie avanzate, dove le cifre di chi possiede un immobile sono notevolmente inferiori).

La casa è, dunque, una forma di investimento dal grande valore affettivo ed emotivo. Avere una casa, infatti, rassicura, soprattutto di fronte alle incertezze del periodo storico che stiamo vivendo. L’83,2% degli intervistati considera la proprietà della casa in cui vive un fattore di stabilità. La casa è, inoltre, uno dei luoghi in cui le persone possono far emergere la propria personalità in maniera più libera e far coesistere in un unico ambiente i propri interessi e passioni.

Trend e limiti del mercato immobiliare italiano

Le note dolenti iniziano a farsi sentire quando consideriamo l’investimento nel mattone dal punto di vista meramente economico. Mentre nell’Unione europea, tra il 2010 e il 2019, i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 19,4%, in Italia si è registrato un calo del 16,6%. Non a caso, oltre la metà dei risparmiatori non considera la casa un buon investimento economico. Ciò non solo per l’andamento del mercato immobiliare, ma anche per la notevole incidenza dei costi di gestione e delle tasse legate alla proprietà. Il 76,5% dei proprietari italiani dichiara che le spese abitative pesano troppo sul bilancio familiare e il 71,7% è convinto che le tasse siano eccessive. Ovviamente, a incidere in maniera significativa su questa situazione, sono stati anche i rincari dei prezzi dell’energia avvenuti dallo scorso anno.

Nonostante questi fattori scoraggianti, però, il desiderio di possedere una casa resta forte, anche tra i giovani italiani. Sebbene gli under 35 fatichino ad acquistare un immobile autonomamente, oltre il 90% di quelli che sono proprietari di una casa vede questa condizione come una rassicurazione per il futuro. Insomma, oggi investire nel mattone nel nostro Paese pare essere più questione di gettare il cuore oltre l’ostacolo che frutto di un’ambizione economica e finanziaria.

Diversificare il proprio portafoglio: opportunità di investimenti immobiliari indiretti

L’immobiliare continua a mantenere uno spazio notevole nel portafoglio delle famiglie italiane. Una recente indagine² conferma la propensione degli italiani a investire in immobili, ma rileva anche che il 53% della ricchezza netta di una famiglia media nel nostro Paese è immobiliare-abitativa. Inoltre, il 56% di chi investe nell’immobiliare lo fa per acquistare la prima casa. Chi, invece, acquista una casa da affittare a terzi lo fa per percepire un reddito aggiuntivo con l’obiettivo, nel medio-lungo periodo, di recuperare il capitale iniziale investito. Ciò è possibile soprattutto se si investe nei grandi centri economici e nelle città d’arte.

Tuttavia, investire nel mattone non è esente da rischi. Quali sono i principali? Vediamoli insieme:

  • l’investimento immobiliare non è immediatamente liquidabile;
  • la variabilità dei tassi di interesse se l’acquisto è effettuato tramite mutuo;
  • i costi di acquisto, di intermediazione e notarili;
  • elevata morosità per gli immobili in locazione (si calcola che ogni anno la metà delle locazioni in Italia non venga onorata con regolarità).

Per questo, gli esperti consigliano di diversificare il proprio portafoglio con asset patrimoniali e finanziari in modo che non sia troppo sbilanciato sull’immobiliare. Tra le alternative per investire nel mattone in maniera indiretta troviamo:

  • investimenti in azioni immobiliari o REIT (Real Estate Investment Trust);
  • investimenti immobiliari con il crowdfunding;
  • flipping immobiliare;
  • operazioni con gruppi di investimento immobiliare;
  • investimenti in fondi obbligazionari a cedola.

LEGGI ANCHE: La bolla immobiliare cinese mette a rischio anche il resto del mondo?

Uno sguardo oltreconfine: trend del mercato immobiliare internazionale

Nell’ultimo decennio, in Italia solo la città di Milano ha visto crescere il valore dei propri immobili. Il capoluogo lombardo attira investimenti esteri e fa da vero e proprio traino al mercato immobiliare italiano. Questo dinamismo manca, però, al resto dello Stivale, mentre, al contrario, è rilevabile all’estero.
In Europa sono diverse le piazze immobiliari in espansione, prima tra tutte quella di Parigi. La capitale francese si attesta, infatti, al primo posto nel mondo per la compravendita di immobili di lusso. Ma non solo. Anche città quali Londra, Berlino o Madrid attraggono acquirenti locali e stranieri in quanto luoghi strategici sia per gli affitti di breve durata ai turisti, sia per i servizi offerti. Vi sono, poi, contesti completamente diversi, come la costa portoghese, quella spagnola o le isole greche. Aree in cui la qualità della vita, anche grazie al clima, è elevata a fronte, però, di un costo contenuto.

Se allarghiamo lo sguardo a livello internazionale, possiamo notare che Stati Uniti e Australia mantengono un mercato immobiliare solido e allettante. Nel Sud-est asiatico, invece, si presentano opportunità particolarmente interessanti per chi vuole investire in immobili di lusso a prezzi molto vantaggiosi.

 

NOTE
¹ Per approfondire: 1° Rapporto Federproprietà-Censis, Gli italiani e la casa, 2022; 2° Rapporto Federproprietà-Censis. La casa nonostante tutto, 2023
² Cedola vs mattone: dove va la vera redditività? E come si distribuisce il patrimonio delle famiglie italiane?, Nomisma, 2023

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