• Il mercato immobiliare di lusso in Italia registra una crescita costante, favorita da prezzi competitivi e vantaggi fiscali.
• Ricchi e ultra-ricchi puntano al Belpaese: in calo i russi, stabili americani ed europei, in forte crescita arabi e asiatici.
• Milano, Roma, Versilia e Riviera ligure trainano il mercato immobiliare di pregio in Italia, che ha raggiunto un valore complessivo di 48 miliardi di euro.
• A Milano la crescita dei prezzi degli immobili di lusso non si ferma, a causa di un’offerta ridotta e di una domanda sempre più significativa.
• Parigi conquista il primo posto tra le città più interessanti per investimenti immobiliari di lusso, ma ai vertici troviamo anche Milano e Roma.
• Shooting e annunci di vendita, tour virtuali, intelligenza artificiale per facilitare la ricerca di immobili: ecco come sta cambiando il mondo del luxury real estate.

Segno più

Non è, forse, una novità. Di certo, però, è una notizia. Il mercato degli immobili di lusso in Italia è in crescita. Lo conferma una recente indagine¹. Il post pandemia ha visto un aumento considerevole delle compravendite di immobili luxury, attestandosi nel 2022 a un +9% rispetto al periodo pre Covid. Allo stesso tempo, si è ampliata l’offerta di residenze di alto livello, che, sempre nel 2022, rappresentavano il 2,3% del mercato immobiliare italiano. Il trend si è mantenuto anche nel corso di quest’anno e pare non dare segnali di rallentamento. Milano e Roma trainano il mercato immobiliare di pregio in Italia, che ha raggiunto un valore complessivo di 48 miliardi di euro. E le nostre città fanno la voce grossa anche prendendo in considerazione le località più attraenti per investimenti immobiliari di lusso nel mondo.

Immobili di lusso in Italia: trend e prospettive

Dalle ultime rilevazioni disponibili si riscontra una diminuzione dei tempi di vendita degli immobili di lusso in Italia. Nel 2022, il cosiddetto “time to sell” si è attestato su una media di 6,7 mesi, due in meno rispetto al 2019. Inoltre, cala il “time to market”, ovvero l’età degli annunci ancora presenti online: siamo a circa 10 mesi, anche in questo caso un paio in meno rispetto a quattro anni fa.

Va sottolineato come il nostro Paese presenti una situazione diversa da quella di tante realtà estere. Da noi, il mercato degli immobili di lusso non è consolidato da lungo tempo, com’è, invece, quello di città quali Parigi, Londra, New York o Hong Kong. Si sta sviluppando proprio in questi anni e ciò si traduce in un’offerta ancora abbastanza limitata (ma in espansione) e in prezzi notevolmente più bassi che all’estero. A ciò si aggiungono tasse di proprietà più contenute rispetto ad altri Paesi. Gli ultra-ricchi che prendono la residenza in Italia possono, inoltre, beneficiare di uno sconto fiscale che consente di pagare una flat tax di 100mila euro annui indipendentemente dal loro reddito. Si sta, così, delineando una vera e propria nicchia di mercato per acquirenti alla ricerca di soluzioni abitative uniche nel loro genere. Unicità che, solitamente, si ottiene grazie a vista e posizione irreplicabili.

Grandi patrimoni e acquirenti internazionali: ecco chi compra in Italia

Chi acquista immobili di lusso in Italia? Al di là del profilo dei compratori, è interessante osservare la loro provenienza. In questo senso, la guerra russo-ucraina ha segnato un’importante diminuzione degli investitori sovietici, passati dal 3,29% del 2020 allo 0,44% del 2022. Restano, invece, stabili gli investitori provenienti da Europa e Stati Uniti, mentre sono in forte crescita quelli da Paesi arabi, Cina, India e Giappone. A questi si aggiungono, ovviamente, i grandi patrimoni nostrani.

Tutti coloro che si avvicinano al mercato immobiliare di pregio sono Hnwi (High net worth individual) o Uhnwi (Ultra high net worth individual). Si tratta, nel primo caso, di persone con un patrimonio pari o superiore al milione di dollari (esclusa la residenza primaria, i beni da collezione, di consumo e durevoli). Per rientrare nella seconda categoria, invece, il patrimonio netto deve essere di almeno 30 milioni di dollari. A tal proposito, un recente report² evidenzia come la popolazione Uhnwi abbia registrato a metà 2022 un calo del 6% rispetto a fine 2021, per un totale di 392.410 unità. Il dato è significativo, in quanto segna una decisa inversione di tendenza rispetto al recente passato. Giù (dell’11%) anche il patrimonio netto combinato della ricchezza degli Uhnwi. Si tratta del primo calo, in termini di individui ultra-ricchi e del loro patrimonio, dal 2018. Tuttavia, le indagini più recenti rilevano uno scenario destinato a cambiare, e a crescere, in maniera considerevole negli anni a venire. Secondo un’altra rilevazione³, nel giro di cinque anni la popolazione ultra-ricca globale aumenterà del 28,5%, arrivando a quota 750mila individui. Gli Hnwi, invece, cresceranno del 56,9% raggiungendo i 100 milioni. Questa tendenza si registrerà anche in Italia, dove gli Hnwi saliranno del 41% arrivando a 2,8 milioni, mentre gli Uhnwi saranno soggetti a una crescita dell’8,6%, toccando i 17.900 individui.

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Geografia e valori del mercato immobiliare di lusso in Italia

Analizzando dove si concentrano gli immobili di lusso nel nostro Paese, il 90% del mercato immobiliare di pregio si colloca nel Nord e nel Centro Italia. In particolare, il 36% si trova nel Nord-Ovest, il 34% al Centro e il 18% nel Nord-Est. Se il Sud e il Centro non hanno ancora recuperato i valori del pre Covid, isole e Nord-Ovest sono cresciuti in maniera omogenea. In questo panorama, le aree che presentano stock immobiliari di maggior valore sono:

• Milano (6 miliardi di euro);
• Roma (4,5 miliardi di euro);
• Versilia (3,5 miliardi di euro);
• Riviera ligure (2,9 miliardi di euro).

Le città di maggior interesse sono Milano e Roma, ma Napoli, Capri, Palermo e Catania stanno ampliando il proprio bacino di potenziali acquirenti, così come l’area di Porto Cervo, in Sardegna.

Una differenza importante tra il mercato immobiliare di lusso e quello residenziale sta nella composizione degli immobili. Se quest’ultimo è caratterizzato quasi totalmente da appartamenti, il lusso si divide equamente tra appartamenti (52%) e ville (48%). Lo stock complessivo degli immobili di lusso in Italia tocca attualmente i 48 miliardi, con un valore che si concentra per 27,8 miliardi nelle ville (+8% rispetto al 2021). Il prezzo medio al metro quadro per gli appartamenti di lusso è 7.357 euro. Le ville, invece, si attestano su una media di 5.274 euro.

Di grande rilevanza è anche la potenziale rendita di un immobile di lusso nel nostro Paese. L’affitto per una settimana di una villa di prestigio sul golfo del Tigullio si aggira, per esempio, sui 20mila euro. A Capri, con vista sui Faraglioni, si può arrivare a 50mila euro.

Il caso Milano

Merita un discorso a parte la città di Milano. Qui, nel primo semestre del 2023, si è registrato un aumento considerevole delle compravendite di immobili di valore pari o superiore a 1,5 milioni di euro. Acquisti che, nella maggior parte dei casi, avvengono “in contanti”, senza necessità di mutuo, ovvero da parte di acquirenti con ampia liquidità.
L’offerta immobiliare di pregio nel capoluogo lombardo è, però, debole rispetto alla domanda. Ciò fa registrare un continuo aumento dei prezzi e dei canoni di affitto. Se in zona Duomo sono stati raggiunti i 19mila euro al metro quadrato, in piazza Castello e dintorni si arriva a 21mila, a Brera a 21.500 e 24mila nel Quadrilatero. Fuori dalla Cerchia dei Navigli, le proprietà ristrutturate nel quadrante Ovest variano dai 6.500 euro di Gambara Bande Nere ai 10mila dell’Arco della Pace, Chinatown e Vercelli Washington, con punte di 15mila a Citylife. I valori sono in crescita anche nella zona di Moscova Porta Nuova. Soluzioni abitative prestigiose, come il Bosco Verticale, sfiorano i 19.800 euro al metro quadro, in zona Garibaldi si toccano i 13mila euro. I prezzi sono, invece, stazionari ma elevati nelle aree pregiate del quadrante sud cittadino, con punte di 11mila euro alla Crocetta e via Quadronno⁴.

Immobili luxury: le città più ambite

Approfondito il contesto italiano, diamo uno sguardo anche a ciò che accade nel mercato degli immobili di lusso fuori dai confini nazionali. Nella classifica delle 50 città più attraenti per investimenti immobiliari di lusso, Parigi conquista il gradino più alto del podio, seguita da due mete storicamente ambite come Miami e New York. Nella top 10 c’è, però, anche tanta Europa e pure un’italiana: si tratta proprio di Milano. Ecco i primi 10 posti:

• Parigi
• Miami
• New York
• Austin
• Dubai
• Tokyo
• Londra
• Ginevra
• Madrid
• Milano

Ai piedi della top 10 si piazza un’altra italiana: Roma. La Capitale fa un notevole balzo in avanti nella classifica delle città più desiderate dagli ultra-ricchi, confermando il trend di crescita della domanda degli ultimi anni.

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Luxury real estate: un mercato in evoluzione

Chiudiamo tornando in Italia. Nel nostro Paese stiamo assistendo a un cambiamento delle modalità di vendita degli immobili di lusso, con un allineamento alla prassi estera. Il passaparola, metodo preferito nell’ambito immobiliare di pregio fino a non molto tempo fa, sta cedendo il passo a shooting e annunci di vendita, come avviene per qualsiasi altro tipo di immobile.
Un’ulteriore evoluzione si riscontra nell’approccio degli acquirenti: se prima era essenziale un incontro in loco, oggi c’è chi dall’estero decide di acquistare una casa tramite videochiamata, facendosi indicare dall’agente immobiliare o dal property finder di fiducia due o tre immobili meritevoli e la loro collocazione precisa sulla mappa. Ciò è ovviamente reso possibile da tecnologie sempre più mirate e trasversali, quali:

• realtà aumentata e virtuale per visualizzare interni ed esterni degli immobili e per fare visite virtuali grazie a tour a 360°;
• utilizzo di monete virtuali e vendita di immobili anche digitali;
• chatbot e altri strumenti di intelligenza artificiale per facilitare la ricerca degli immobili.

NOTE
¹ Scopri di più: Osservatorio del mercato del lusso in Italia, anno 2023
² Per approfondire: Barnes City Index 2023
³ The Wealth Report 2023 The global perspective on prime property and investment, Knight Frank
⁴ Fonte: Market Report Milano/Roma H1-2023, Engel & Völkers