La procedura di Verifica di Interesse Culturale per gli immobili di proprietà di Congregazioni ed Enti Ecclesiastici

Aggiornata a marzo 2019

La seguente analisi è dedicata alle Congregazioni, agli Istituti Secolari, agli Enti no-profit e alle Diocesi che abbiano proprietà immobiliari nello Stato Italiano e che intendano ristrutturarli, locarli o alienarli.

Tali proprietà immobiliari sono sovente sottoposte ai vincoli di cui al D. Lgs. n. 42/2004 “Codice dei beni culturali e del paesaggio” (più noto come Codice Urbani e nel prosieguo detto anche semplicemente il Codice), che attribuisce al Ministero dei beni e delle attività culturali (nel prosieguo semplicemente MIBAC) la tutela, la conservazione e la valorizzazione del patrimonio artistico e culturale dell’Italia e che è stato più volte modificato ed integrato, da ultimo nel dicembre 2017.

In particolare, il Codice ha introdotto l’obbligo, in determinate ipotesi, di procedere alla “Verifica di Interesse Culturale”. Di seguito è succintamente descritta la disciplina della Verifica di interesse culturale (nel prosieguo indicata anche semplicemente come VIC) e la procedura utile alla sua esecuzione.

L’inquadramento normativo

Al limitato fine proposto, vengono in rilievo le seguenti disposizioni del Codice:

  • l’Articolo 10 che, al comma 1, definisce i Beni Culturali:
    “1. Sono beni culturali le cose immobili e mobili appartenenti allo Stato, alle regioni, agli altri enti pubblici territoriali, nonché‘ ad ogni altro ente ed istituto pubblico e a persone giuridiche private senza fine di lucro, ivi compresi gli enti ecclesiastici civilmente riconosciuti, che presentano interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico.”
  • e, al comma 5, precisa:
    “5. Salvo quanto disposto dagli articoli 64 e 178, non sono soggette alla disciplina del presente titolo le cose indicate al comma 1 e al comma 3, lettere a) ed e1), che siano opera di autore vivente o la cui esecuzione non risalga ad oltre settanta anni, nonché le cose indicate al comma 3, lettera d-bis)2, che siano opera di autore vivente o la cui esecuzione non risalga ad oltre cinquanta anni.”
  • l’Articolo 12 che, ai commi 1 e 2, delinea la procedura di Verifica dell’interesse culturale, specificando i beni che devono essere ad essa sottoposti:
    “1. Le cose indicate all’articolo 10, comma 1, che siano opera di autore non più vivente e la cui esecuzione risalga ad oltre ((settanta)) anni ((…)), sono sottoposte alle disposizioni della presente Parte fino a quando non sia stata effettuata la verifica di cui al comma 2.
  • 2. I competenti organi del Ministero, d’ufficio o su richiesta formulata dai soggetti cui le cose appartengono e corredata dai relativi dati conoscitivi, verificano la sussistenza dell’interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico nelle cose di cui al comma 1, sulla base di indirizzi di carattere generale stabiliti dal Ministero medesimo al fine di assicurare uniformità di valutazione.”
  • l’Articolo 54 che, al comma 2, lettera a), dispone l’inalienabilità dei beni culturali prima della conclusione del procedimento di Verifica dell’interesse culturale:
    “2. Sono altresì inalienabili:
    a) le cose appartenenti ai soggetti indicati all’articolo 10, comma 1, che siano opera di autore non più vivente e la cui esecuzione risalga ad oltre ((settanta)) anni ((…)), fino alla conclusione del procedimento di verifica previsto dall’articolo 12. Se il procedimento si conclude con esito negativo, le cose medesime sono liberamente alienabili, ai fini del presente codice, ai sensi dell’articolo 12, commi 4, 5 e 63.;”
  • l’Articolo 56 che individua alcuni negozi soggetti all’autorizzazione da parte del MIBAC: “1. È altresì soggetta ad autorizzazione da parte del Ministero: b) l’alienazione dei beni culturali appartenenti a soggetti pubblici diversi da quelli indicati alla lettera a) o a persone giuridiche private senza fine di lucro, ivi compresi gli enti ecclesiastici civilmente riconosciuti …”

1.Articolo 10, comma 3, lettere: “a) le cose immobili e mobili che presentano interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico particolarmente importante, appartenenti a soggetti diversi da quelli indicati al comma 1; … e) le collezioni o serie di oggetti, a chiunque appartenenti, che non siano ricomprese fra quelle indicate al comma 2 e che, per tradizione, fama e particolari caratteristiche ambientali, ovvero per rilevanza artistica, storica, archeologica, numismatica o etnoantropologica, rivestano come complesso un eccezionale interesse.”

2.Articolo 10, comma 3, lettera “ d-bis) le cose, a chiunque appartenenti, che presentano un interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico eccezionale per l’integrità‘ e la completezza del patrimonio culturale della Nazione;”

La procedura in pratica

La normativa individua innanzitutto i presupposti soggettivi ed oggettivi della procedura di Verifica di Interesse Culturale:

  • Sotto il profilo soggettivo, per quanto di interesse, la procedura deve essere eseguita dagli enti ecclesiastici civilmente riconosciuti, ovvero le Congregazioni religiose, gli Istituti Secolari, gli enti no-profit e le Diocesi che hanno personalità giuridica riconosciuta dallo Stato italiano.
  • Sotto il profilo oggettivo, la procedura è destinata alla verifica dell’interesse culturale per le opere, qui ci si limita ad esaminare la disciplina applicabile agli immobili, che siano stati costruiti da oltre settanta anni da un autore non più vivente.
    Appare utile considerare come la data di costruzione dell’immobile non sia sempre facilmente desumibile dalla documentazione disponibile: questa potrebbe essere determinata in presenza di documenti, ad esempio la fine lavori o un atto di provenienza, che sia di oltre settanta anni fa.
    Laddove la data di costruzione, non sia individuabile con certezza all’interno dell’ultimo settantennio si consiglia quindi di effettuare comunque la procedura.

Quando avviare la procedura

Sempre sotto il profilo oggettivo, deve evidenziarsi che la procedura è obbligatoria nel caso in cui si voglia ristrutturare un immobile, alienarlo o locarlo.

Modalità di presentazione della domanda

La domanda di verifica dell’interesse culturale deve essere presentata al MIBAC in n. 4 copie, cartacee tutte sottoscritte dal legale rappresentante dell’Ente in carica e corredata da:

  • un modello riepilogativo dei documenti presentati;
  • una descrizione dell’immobile storica e strutturale, evidenziando eventuali elementi di pregio o l’assenza di questi; planimetrie catastali;
  • una visura catastale; un estratto di mappa;
  • dieci foto sia di interni che di esterni;
  • il certificato UTG (Ufficio Territoriale del Governo) del legale rappresentante;
  • un documento in corso di validità del legale rappresentante;
  • tutta la documentazione dovrà anche essere presentata in supporto digitale con file pdf o jpeg

Le Congregazioni Religiose, in forza dell’accordo tra il MIBAC e la CEI dell’8 marzo 2005, presentano la domanda corredata dalla detta documentazione direttamente presso la Diocesi (o, se a Roma, presso il Vicariato) nel cui territorio è ubicato il bene.

La Diocesi/Vicariato provvederà all’invio cartaceo e telematico delle domande al MIBAC. Il MIBAC ha 120 giorni per rispondere. Tuttavia, bisogna avere ben presente che non opera alcun meccanismo di silenzio/assenso (o diniego) e che perciò il ritardo nella risposta non ha alcuna conseguenza giuridica: occorrerà solamente attendere (e eventualmente sollecitare).

3.Articolo 12 “4. Qualora nelle cose sottoposte a verifica non sia stato riscontrato l’interesse di cui al comma 2, le cose medesime sono escluse dall’applicazione delle disposizioni del presente Titolo. 5. Nel caso di verifica con esito negativo su cose appartenenti al demanio dello Stato, delle regioni e degli altri enti pubblici territoriali, la scheda contenente i relativi dati e‘ trasmessa ai competenti uffici affinché ne dispongano la sdemanializzazione qualora, secondo le valutazioni dell’amministrazione interessata, non vi ostino altre ragioni di pubblico interesse. 6. Le cose di cui al comma 4 e quelle di cui al comma 5 per le quali si sia proceduto alla sdemanializzazione sono liberamente alienabili, ai fini del presente codice.”

Esito e conseguenze della Verifica di Interesse Culturale

Il MIBAC risponderà direttamente alla sede della Congregazione richiedente a mezzo di lettera raccomandata comunicando se per l’immobile interessato sussista o meno l’interesse culturale.

Nel caso l’immobile non sia ritenuto di interesse culturale e, quindi, non vincolato non ci saranno altri adempimenti necessari e sarà, ai fini del Codice, liberamente alienabile. Nel caso in cui invece il MIBAC dichiari l’esistenza dell’interesse culturale4, l’immobile dovrà ritenersi vincolato e la dichiarazione (contenente il vincolo) sarà trascritta presso la Conservatoria5.

Dalla trascrizione del vincolo contenuto nella dichiarazione di interesse culturale deriveranno per l’Ente ecclesiastico proprietario una serie di conseguenze, tra le quali si crede utile segnalare le seguenti:

  • Nel caso di ristrutturazione, la necessità di ottenere il Nulla Osta della Sovrintendenza, per i lavori che si vorranno eseguire;
  • Nel caso di alienazione/donazione/permuta sarà necessaria una specifica ulteriore domanda, di autorizzazione al trasferimento del bene, da sottoporre al MIBAC.
    Tale domanda dovrà essere corredata dall’indicazione dell’acquirente/donatario – che, laddove trattasi di acquirente sarà individuato solo all’esito delle trattative- e dell’uso cui l’acquirente intenda destinarlo (spesso è sufficiente dichiarare che l’acquirente svolgerà attività che non altereranno lo stato dei luoghi e ne garantirà la conservazione).
  • Ottenuta l’autorizzazione al trasferimento da parte del MIBAC si potrà procedere con l’eventuale vendita/donazione. Occorre però aver presente che ai sensi degli art. 60, 61 e 62 del Codice, lo Stato (in alcuni casi anche altri Enti pubblici) ha il diritto di prelazione per l’acquisto del bene se il trasferimento sia a titolo oneroso (vendita, conferimento, permuta, datio in solutum6).
    Riguardo la più comune ipotesi di vendita, nella pratica, salve altre modalità, normalmente si stipula il contratto (preliminare o definitivo) condizionato al mancato esercizio della prelazione, quindi l’atto stipulato viene notificato al MIBAC a cura del Notaio rogante. Il MIBAC7 ha sessanta giorni di tempo per esercitare la prelazione corrispondendo il medesimo prezzo pattuito con l’originario acquirente.Qualora il MIBAC o uno degli altri soggetti aventi titolo non esercitino la prelazione nel termine assegnato, potrà stipularsi il contratto definitivo (o se si sia stipulato un definitivo condizionato, un con il quale le Parti sai diano atto dell’avveramento della condizione) perfezionandosi così il trasferimento.

Nell’atto dovrà comunque essere riportato il vincolo apposto dal MIBAC con la dichiarazione di interesse culturale.

  • Nel caso di locazione la stessa, solo se ha una durata superiore a sei mesi, dovrà essere notificata entro 30 giorni alla Soprintendenza competente.
  • L’obbligo della proprietà di conservare e tutelare il cespite vincolato, nel caso non lo alienasse/locasse.
  • La nullità degli atti compiuti in violazione delle norme disciplinanti il trasferimento dei beni culturali.8

4.Comunque, all’esito di un procedimento, regolato dall’art. 14 del Codice, nel corso del quale è consentita l’interlocuzione dell’Ente con gli Uffici preposti e la presentazione di osservazioni.

5.Ovviamente laddove si ritenga che il provvedimento sia stato adottato in maniera illegittima, la dichiarazione di interesse culturale sarà impugnabile in sede amministrativa e giurisdizionale.

Particolari Cautele

Prima di presentare la Verifica di Interesse Culturale è necessario svolgere una accurata due diligence sull’immobile per verificare se lo stato dei luoghi corrisponda alle planimetrie catastali.

Infatti, la domanda di verifica dell’interesse culturale “cristallizza” le planimetrie al momento in cui queste vengono allegate ad essa.
Poiché la mancanza di conformità delle planimetrie catastali allo stato dei luoghi renderebbe impossibile la compravendita del bene (essendo prevista la nullità dell’atto di compravendita eventualmente stipulato), è necessario far sì che i beni e la loro rappresentazione in catasto siano conformi e coerenti prima di presentare la domanda di verifica dell’interesse culturale.

6.Giova evidenziare che in caso di vendita dia corpo di più beni, di cui solo alcuni siano vincolati o di permuta o dazione in pagamento, il prezzo di prelazione sarà determinato con le modalità di cui all’art. 60 del Codice che testualmente dispone: “Articolo 60 – Acquisto in via di prelazione – 1. … . 2. Qualora il bene sia alienato con altri per un unico corrispettivo o sia ceduto senza previsione di un corrispettivo in denaro ovvero sia dato in permuta, il valore economico è determinato d’ufficio dal soggetto che procede alla prelazione ai sensi del comma 1. 3. Ove l’alienante non ritenga di accettare la determinazione effettuata ai sensi del comma 2, il valore economico della cosa è stabilito da un terzo, designato concordemente dall’alienante e dal soggetto che procede alla prelazione. Se le parti non si accordano per la nomina del terzo, ovvero per la sua sostituzione qualora il terzo nominato non voglia o non possa accettare l’incarico, la nomina è effettuata, su richiesta di una delle parti, dal presidente del tribunale del luogo in cui è stato concluso il contratto. Le spese relative sono anticipate dall’alienante. 4. La determinazione del terzo è impugnabile in caso di errore o di manifesta iniquità. 5. La prelazione può essere esercitata anche quando il bene sia a qualunque titolo dato in pagamento.”

7.… e gli altri soggetti cui il Codice riserva il dritto di prelazione, nei confronti dei quali la notifica è eseguita dal MIBAC medesimo ed il termine di esercizio della prelazione decorre dalla ricezione da parte del MIBAC della notificazione eseguita dal Notaio.

8.Esula dalla finalità della presente la disamina della diatriba circa la natura della nullità genericamente comminata dall’art. 164 del Codice, mentre giova evidenziare come alla violazione delle norme disciplinanti il trasferimento dei beni culturali sono collegate diverse ipotesi di responsabilità penale.

Casi Particolari

Qualora un Ente Ecclesiastico sia proprietario di un complesso immobiliare composto da corpi di fabbrica di epoca diversa, si consiglia di far eseguire la verifica di interesse culturale solo per quelli che eventualmente abbiano più di settant’anni.

Marzo, 2019
avv. Luigi Pamphili
Civilista – Patrocinante in Cassazione

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Erbrachte Leistungen:
  • Technische Due Diligence
  • Due Diligence Stadtplanung und Kataster
  • Immobilienbewertung
  • Anleitung des Generalrates im Entscheidungsprozess
  • Änderung des Verwendungszwecks
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  • Verhandlungen mit Käufern
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Der ideale Käufer, das Generalat der Missionare von Mariannhill, wurde durch die privilegierten Kontakte von IMC identifiziert. Die Kongregation hat IMC das Projektmanagement der Umstrukturierung anvertraut. Am Ende der Arbeiten wird CMM die Immobilie in einer Logik der Umstrukturierung seines Immobilienvermögens in Italien dem neuen Generalat zuweisen.

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Servicios prestados:
  • Due Diligence documental
  • Due Diligence urbanística y catastral
  • Valoración inmobiliaria
  • Guidance del Consejo General en el proceso de toma de decisiones
  • Cambio de uso previsto
  • Colocación en el mercado inmobiliario
  • Negociaciones con clientes compradores
  • Contratos
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Services rendus:
  • Due Diligence documentaire
  • Due Diligence urbaine et cadastrale
  • Évaluation immobilière
  • Orientation du Conseil général dans le processus décisionnel
  • Changement d'utilisation prévue
  • Mise de la propriété sur le marché
  • Négociations avec les acheteurs
  • Contrats
  • Autorisation ecclésiastique
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Services provided:
  • Documentary Due Diligence
  • Urban and cadastral Due Diligence
  • Real estate valuation
  • Guidance of the General Councils in the decision-making process
  • Change of intended use
  • Placing the property on the market
  • Negotiations buyers/sellers
  • Contracts
  • Ecclesiastic authorisation
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  • Coordination of the Congregations move
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